Heeft uw woning gebreken, maar reageert de verhuurder niet op uw klacht of weigert hij de nodige werken uit te voeren, dan kunt u naar de gemeente gaan en een formeel verzoek indienen om de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Deze procedure is gratis.
Voorwaarden
Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.
Procedure
Meldt uw klacht bij de gemeente
Bezorg de gemeente een lijst met gebreken, foto’s die u hiervan hebt genomen en de brieven die u hierover hebt gestuurd naar de verhuurder.
Vraag de gemeente om de kwaliteit van uw woning te onderzoeken en de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten. Dat kan door een aangetekende brief te sturen of door dit formulier in te vullen. Vraag zeker een ontvangstbewijs van uw klacht. Dit geldt als de startdatum van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
De gemeente onderzoekt uw klacht
De gemeente onderzoekt eerst of uw klachten terecht zijn. Soms voert een woningcontroleur van de gemeente daarvoor een beperkt woningonderzoek uit in uw huurwoning. Als de gemeente oordeelt dat uw klachten terecht zijn, dan wordt de waarschuwingsprocedure of de procedure tot ongeschikt of onbewoonbaarverklaring opgestart.
Een woningcontroleur van de gemeente zal een conformiteitsonderzoek uitvoeren en uw woning nauwkeurig controleren aan de hand van het technisch verslag. Dat is een lijst met gebreken. Als hij gebreken vaststelt, kruist hij ze aan op de lijst.
De woning is
- ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft;
- ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft.
Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid. Gebreken van categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. Vanaf 7 gebreken van categorie I geldt een gebrek van categorie II.
De gemeente brengt iedereen op de hoogte
De burgemeester bezorgt iedereen het verslag van het woningonderzoek (dit is het technisch verslag met de lijst van gebreken die werden vastgesteld). Alle betrokken partijen kunnen hierop reageren. De gemeente beslist of dit mondeling of schriftelijk moet gebeuren.
De burgemeester neemt een beslissing
Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Als er ernstige gebreken waren kan hij beslissen om de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. De burgemeester heeft in principe 3 maanden vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. Hij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.
Beroep bij de Vlaamse Minister van Wonen
Als u, als eigenaar of huurder, niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester, kunt u binnen 30 dagen na de betekening van zijn beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen op het postadres van Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel.
Ook als de burgemeester drie maanden na uw verzoek geen besluit heeft genomen of geen woningonderzoek heeft laten uitvoeren, kunt u in beroep gaan bij de Vlaamse minister van Wonen. Dit noemen we een beroep tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester. U kunt in beroep gaan tegen het stilzitten tot twaalf maanden na het verstrijken van de ordetermijn van drie maanden.
Gevolgen voor eigenaars en huurders
Als een woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar wordt verklaard heeft dit een aantal gevolgen voor zowel de eigenaar/verhuurder of houder van het zakelijk recht als voor de bewoner. U leest hier alles over de gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
Uitzonderingen
Waarschuwingsprocedure
De gemeente kan bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Bij de waarschuwingsprocedure zal de gemeente een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bv. als de gebreken snel te herstellen zijn).
Nieuwe Gemeentewet
In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op woningonderzoek of advies van Wonen in Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.
De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico’s.
Regelgeving
Vlaamse Codex Wonen van 2021 (Boek 3 Woningkwaliteitsbewaking)
Opgelet: burgemeesters kunnen een beslissing tot onbewoonbaarverklaring ook baseren op artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.